[전세계약후기] 1. 전세사기 예방 & 부동산 방문 전 ~ 방문 시 알아야할 것들 (+꿀팁) 정리

최근 장거리 출퇴근을 졸업하고, 끝끝내 자취방을 구하게 되었다.
전세사기가 판치는 부동산 세계에서 살아남기 위해 신경쓸 것도 챙길 것도 참 많았다.
집을 알아볼 때부터 계약하는 날까지 부동산 중개인분을 얼마나 들들 볶았는지,.. 지나치게 꼼꼼하고 야물딱지다며 칭찬같은 한숨과 함께 혀를 내두르셨을 정도였다..
(그만큼 중개인분이 온갖 절차와 서류를 꼼꼼하게 챙겨주신 것 같기도 하다)

이제 잔금을 치룰 일만 남은 상황에서 그동안 어떤 절차로 준비해왔는지 간략히 정리해보고자 한다.

전세사기를 방지하기 위해 고려한 것

내가 자취하려는 지역은 주변에 대기업이 있고, 대학가도 있기 때문에 1인 가구의 수요가 많은 곳이다.
그래서인지, 사회초년생의 코묻은 돈을 빼앗는 전세사기가 이전부터 자주 발생해왔고 가장 최근에도 크게 뉴스 헤드라인을 장식할 만한 거대 전세사기가 있었다.

'법의 허점이 많기 때문에 어떤 식으로든 전세사기는 일어날 수 있다, 사기꾼들이 맘먹고 등친다면 막을 수 없다'라고 말하며 그냥 오피스텔이나 빌라를 구하는 주변 지인들도 있다.
나도 이런 의견에 어느 정도 동의하는 바이지만, 지피지기면 백전백승이라는 말처럼 전세제도와 법에 대해 알아보고
취할 수 있는 최대치의 안전장치를 갇춰놓는다면, 전세사기를 당할 가능성은 현저히 줄어들 것이다.

그래서 내가 고려한 조건은 다음과 같다.
1. 새 빌라나 새 오피스텔은 패스. (전세사기 위험성 젤 높)
2. 전세가가 매매가의 최대 6-70퍼 이하일 것.
3. 융무 (=웅자금 무. 어떤 방식으로든 집주인의 근저당이 없어야 함)
4. 세금 미납 무. (집주인에게 미납된 세금이 없어야 함.)
5. 보증보험 당연히 가능해야 함.
6. 집주인이 임대사업자가 아니었으면 좋겠음.

사실 두 번째 요건만 고려해도, 역전세가 일반적인 빌라와 오피스텔은 자연스레 배제된다.
세 번째와 다섯 번째는 집을 구하는 과정에서 미리 구두로 확인이 가능하다.
그럼에도 특히 세 번째 요건은 잔금을 치른 다음 날까지 직접 등기부등본을 떼어보며 꼼꼼히 확인해야 한다. (말소 이력 포함해서 떼어보기)
(근저당 갚은 척 서류 제출해서 계약 시점에는 등기부가 깨끗한 경우도 있으니, 최근 6개월 내에 근저당 말소시킨 이력 있을 경우, 해당 은행에 직접 확인하는게 안전)
네 번째 요건은 미리 중개사 분께 말씀드리고 계약 당일에 집주인을 통해 받아보자.
여섯 번째는 충족시 가산점 같은 느낌? 아무래도 임대사업자는 집도 빚도 많을 확률이 높아서 위험성이 높아진다.


이런 공통조건을 기본으로 깐 상태에서 개인적으로 집을 구할 때 중요하게 생각하는 조건들을 정해두고,
이를 바탕으로 집을 알아보았다.

집을 알아볼 때 중요하게 생각했던 것들 (개인적인 조건)

*우선순위별로 언급했음

1. 회사 셔틀 정류장과 가깝고, 셔틀이 유독 자주 오는 지역일 것.
2. 지하철이 있다면 베스트지만, 없다면 지하철과 너무 멀지 않고 서울 가는 광역버스가 많이 다니는 곳일 것.
3. 햇빛 많이 남향 필수! (+창가로 푸른 나뭇잎이 보이는 트리뷰(tree-view)면 금상첨화)
4. 노후화된 구축 아파트여도 노상관. 단, 내부는 되도록 올수리.
5. 공과금 + 관리비는 최대 10만원 언저리. 너무 비싸면 곤란 ㅠ
6. 옵션은 다다익선.


이제 집을 구할 때 둘러볼 요건을 위와 같이 정했으면,
이젠 부동산에 방문해야 한다.
부동산에 방문하기 전에 최소 일주일 이상 매물 시세를 미리 살펴보며 손품을 파는 과정도 중요하다.
어떤 공인중개사를 만나느냐에 따라 내가 둘러볼 수 있는 매물의 선택지가 달라지며, 더 나아가선 전세사기와 휘말릴지 아닐지까지도(..!) 결정되는 만큼 참 중요한 과정이라고 볼 수 있겠다.

부동산 및 공인중개사 선정 조건

1. 동네에서 오래 터를 잡고 있으며, 최신 정책 및 부동산 경험에 밝고, 경험이 많은 공인중개사
=> 간판의 연식과 공인중개사의 나잇대 체크. 어리고 경력이 적지만 유능한 분들께 정말 죄송한 말씀이지만, 보조중개원을 피하기 위해 나잇대가 있으신 공인중개사분들을 위주로 찾아다녔다. 물론 나이가 많아도 최신 정부정책 등에 대해 잘 모르는 분들도 계셨다.
=> 이런 분은, 직접 방문하여 집을 돌아볼 때도 본인만 보유한 매물들이 있을 가능성이 높고, 다른 부동산에서도 연락이 온다.
2. 공인중개사 협회 등록여부 확인 및 국가공간정보포털에서 부동산중개업조회
=> 중개사 이름과 일치하는지 확인

🍯Tip!! 여러 부동산을 전전하는 과정에서, 평타 이상 치는 부동산을 구별해내는 나만의 질문이 생겼다. (지극히 개인적인 경험을 바탕으로 하며, 절대적이지 않음을 경고!!)
1. 유독 저렴한 매물이 있다면, "이 집은 왜 싼 건가요?"라고 물어본다. 이런 질문에 그냥 집주인 맘이죠 라며 치부해버리거나, 그닥 납득이 되지 않는 이유를 대면 semi run..
=> 이 질문에 옳은 답변이란 게 있다면.. 리모델링이 덜 되어 있다던지, 착한 임대인 제도 때문이라던지, 사실 너무 단순하고도 소소한 답변이 돌아와야 한다. 너무 당연하고 단순한 이유인데 이걸 제대로 모른다는 건 해당 매물에 대해 제대로 파악하지 못하고 있다는 것.
물론 그 집을 메인으로 담당하지 않는 중개인일 가능성도 있겠으나, 집에 대해 정확히 파악하지 못하고 알아보려는 제스처도 취하지 않고 아무렇게나 답변해버리는 무책임한 태도는 별로다. 저런 답변을 하는 분들 중, 어린 나를 보며 깔아뭉개는 식으로 그냥 그런줄 알라는 식의 태도를 취하는 분도 있어서 내가 더 부정적인 반응일 수도.. 물론 모두가 그런 것은 아니다!!
2. 앞선 질문에 이어서 맥락에 맞게 "착한 임대인 제도 때문인가요?" or "착한 임대인 제도 아세요?"라고 물어봤을 때, 그게 뭐냐며 역질문이 날아온다면 빠르게 손절하고 run하자..
=> 착한 임대인 제도를 모른다는 건 부동산 관련 정책이나 업계 현황에 관심이 없다는 의미인데, 솔직히 나도 아는 '착한 임대인 제도'를 모른다는 건 진짜 용납이 안됨.. (정말로 모르는 중개사분을 접해서 내가 설명해드림;;) 새로운 사기 수법이 나날이 발전하고 있는 상황에서 이런 업계 상황에 밝지 못하다는 건 신뢰도가 훅훅 떨어질 수 밖에 없다. 계약 과정에서 나의 위험부담을 줄여주는 방향으로 최신 이슈에 맞게 제대로 챙겨주실 지 걱정됨..., 그래서 이런 부동산과는 통화만 하고 걸렀다...


집을 돌아보는 과정에서는 아래와 같은 것들을 살펴봤다.

집 방문 시 체크해 볼 것들

(태도)
1. 중개인분에게는 내 예산의 8-90%만 까기
2. 조급해하지 말기. 이 집이 참 괜찮지만 뭐하나라도 어긋나는 구석이 있다면 그냥 나랑 연이 거기까지인 집인거다. 세상에 집은 많다.
3. 집이 너무 마음에 든 티를 내면 X. 원래도 을인데, 병정으로 내려가는 디버프 발생.
(체크리스트)
1. 결로, 곰팡이 없는지
2. 남향인지, 채광 잘 드는지 (낮일 경우 불 껐을 때 채광 어떤지)
3. 밤에 다닐 만 한지. (보안)
4. 화장실 물 내린 상태에서 욕실 물 틀어서 수압 체크
5. 화장실 바닥, 변기, 주방의 배수 잘 되는지 체크
6. (세입자가 있을 경우) 관리비, 전기세, 가스비 얼마나 나오는지 물어보기
7. 아파트면, 중앙난방인지 개별난방인지 확인 (개별난방이 난방비 적게 듦)
8. 관리비에 어떤 것 포함되는지 확인 (수도, 전기, 가스, 인터넷 등)
9. 벌레 나오는 집인지 꼼꼼히 체크
10. 옵션에 뭐뭐 있는지 미리 체크
11. 뜨거운 물 바로 잘 나오는지



여기까지가 부동산 가기 전~부동산 가서 매물을 둘러볼 때까지 내가 고려한 것들을 정리해 본 것이다.
놓친 게 있을지두..? 몰라서 꿀팁 하나 더 투척!
🍯Tip!! 자취남이라는 유튜브 채널에서 예비자취러들을 위해 계약 과정을 총망라해서 정리한 pdf를 무료로 배포한다. (채널 내 커뮤니티 게시물에서 다운받아 볼 수 있음(
채널 자체도 자취하는 사람들의 이야기가 담겨 있어 유익한 정보가 많고 밥친구로도 손색없이 재밌다. 믿을 만한 채널과 자료이니 예비자취러들 꼭 다운받아서 살펴보자!!


다음 번에는 가계약&계약 시 고려해야 할 점들에 대해 포스팅해보기로....!!!